Doctrina
Título:El proceso de sanción de la nueva Ley de Alquileres
Autor:Vergara, Juan Exequiel
País:
Argentina
Publicación:Locaciones Urbanas - Análisis de las Modificaciones de la Nueva Ley de Alquileres
Fecha:07-08-2020 Cita:IJ-CMXXIII-12
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El proceso de sanción de la nueva Ley de Alquileres

Por Juan Exequiel Vergara[1]

La denominada “ley de alquileres”, así llamada principalmente por los medios de comunicación y las organizaciones de inquilinos, fue en su origen un conjunto de proyectos legislativos presentados por distintas fuerzas políticas e impulsado fundamentalmente por dos organizaciones no gubernamentales con ideas diferenciadas acerca de cómo abordar la problemática habitacional, por un lado, y los conflictos que se suscitan entre locadores y locatarios, por el otro.

Más de una docena de proyectos legislativos fueron ingresados en la Cámara de Senadores y en la de Diputados relativos al tema, y finalmente la Ley Nº 27.551, hoy vigente, terminó por agrupar las principales propuestas con un sentido de integración, si bien el resultado final no necesariamente es armónico, dada la disparidad de métodos y soluciones impulsadas por los distintos agentes que participaron del proceso.

Un proyecto inicial, impulsado por la organización porteña Asociación Civil Inquilinos Agrupados, y presentado por Senadores del Frente para la Victoria (García Larraburu, Cabral Arrechea, Catalan Magni, Blas, Giménez, Labado, Sacnun, Fernández Sagasti, Godoy, Pilatti Vergara, Mirkin y Luna), fue aprobado por unanimidad en la Cámara el 16 de noviembre de 2016.

Fue un proyecto legislativo de quienes se desempeñaban en ese entonces como oposición, pero que pese a ello tuvo aprobación total y sin discusión parlamentaria, lo que nos podría a llevar a preguntarnos por la profundidad y rigor en el mecanismo de aprobación, por el mero hecho de que normalmente los proyectos que presenta la oposición encuentran alguna resistencia por parte del oficialismo. Sin embargo, en este caso el proyecto pasó exitosamente por el senado, y luego fue remitido a la Cámara de Diputados, donde nunca tuvo tratamiento.

Si bien la aprobación por parte de la Cámara Alta entusiasmó a algunos sectores de representación de los inquilinos, también encontró fuertes críticas, especialmente en el sector de las inmobiliarias. El tema se mantuvo en agenda política y mediática durante todo el año 2017 y también en el 2018, hasta que, finalizadas las sesiones de la Cámara de Diputados del año 2018, y tras dos años de no haber tenido tratamiento, pese a las continuas noticias de que podría convertirse en ley, el proyecto perdió estado parlamentario frente al desconcierto de las principales organizaciones que le dieron impulso o que propusieron reformas, como el caso de la Asociación Civil Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN), que criticó la falta de rigor técnico de este primer proyecto legislativo.

Las principales críticas por parte de ADCOIN se dirigían al régimen indexatorio propuesto que, conforme a los relevamientos de contratos de locación de la ciudad de Córdoba, se traduciría en un incremento del precio de los alquileres en contraposición a la fórmula de contratos de tipo escalonado, que, si bien implican variaciones en el precio mensual del alquiler, permiten conocer de antemano la totalidad del costo del contrato. Y que en la práctica las previsiones de las partes determinaban un precio inferior al que podría arrojar esta nueva fórmula de indexación.

Este primer proyecto de ley de alquileres, que contó con media sanción en el Senado, consistía en cinco artículos (el sexto es de forma) cuyo objetivo declarado era el de beneficiar a la parte débil de la relación contractual (el inquilino o locatario), pero que carecía de normas prácticas relativas a la regulación de las problemáticas más comunes de dicha relación, apuntando casi exclusivamente al precio como el elemento de conflicto entre las partes.

El primer artículo incorporaba la prohibición de pedir al inquilino el pago de alquileres anticipados, depósitos por montos superiores a un mes, valor llave, o comisiones inmobiliarias por encima de lo regulado legalmente. Además, especificaba que el depósito se reintegraría al valor del último mes de alquiler.

En relación a este artículo debemos observar que no se aportaba mucho en cuanto a la situación actual, ya que es poco frecuente que se pida anticipos de pago a los locatarios, ni montos de depósitos superiores al de un mes de alquiler. Tampoco es común que el locador pida valor llave. Y no encontramos situaciones por parte de inmobiliarias que cobren comisiones (honorarios profesionales) por encima de lo regulado legalmente, o al menos en el caso específico de la ciudad de Córdoba. Es posible que algunos de estos abusos de posición dominante puedan haberse registrado en la Ciudad de Buenos Aires, pero no son situaciones habituales en el marco de alquileres en el resto del país.

La regulación subsidiaria, para el caso en que no exista regulación de los honorarios a cobrar por los profesionales que pudieran intermediar o realizar los contratos (abogados, corredores, etc.) en la práctica hubiera quedado sin aplicación, ya que todas las provincias tienen legislación específica en la materia.

Sobre el art. 2, que buscaba fijar un plazo mínimo de tres años en las relaciones locativas, desde ADCOIN se cuestionó que, sin los debidos ajustes, este plazo incrementaría los costos de entrada a un inmueble a pagar por los locatarios (la comisión inmobiliaria se calcularía sobre tres años e igualmente el impuesto al sello) y obligaría a abonar una indemnización para el caso de que el inquilino quisiera mudarse a los dos años. En el nuevo proyecto, actualmente ley, se soluciona esta cuestión con la reforma al art. 1221 del Código Civil y Comercial.

El art. 3 ponía a cargo del inquilino el pago de cargas y contribuciones en relación a la actividad que realice, lo cual resultaba ciertamente una obviedad, no desmentida por la práctica del mercado inmobiliario, por lo que no se modificaba el régimen ni se brindaba una protección adicional. Y respecto de las cargas relativas al inmueble, reiteraba lo que ya establecía el Código de Vélez Sársfield, y luego el Código Civil y Comercial unificado. En este sentido no aportaba novedad alguna. Al no especificar una prohibición de orden público de trasladar por contrato el pago de estos impuestos al inquilino, no cambiaba en nada la regulación de ese entonces. Su mayor deficiencia era la relativa a la imposición de las expensas de la propiedad, ya que al expresar que las expensas "extraordinarias" no serían a cargo del inquilino, daba por sentado, tácitamente, que las "ordinarias" sí lo serían (lo cual no necesariamente es así, y de hecho no será así de no estar especificado en el contrato). Y lo más cuestionable desde el punto de vista técnico, era que al no especificar qué se entiende por "expensas ordinarias" y qué por "extraordinarias", estaría generándose una nueva fuente de futuros conflictos entre administradores, dueños e inquilinos. Ya el Dr. Vélez Sársfield enseñaba que no era buena técnica legislativa introducir conceptos en las normas, pero en muchos casos esta es la única forma de lograr el cumplimiento efectivo de la situación que se busca regular.

En art. 4 del proyecto repetía el régimen de indemnización por resolución anticipada que ya estaba vigente en la vieja ley de locaciones urbanas, y que el Código Civil y Comercial copió y pegó en su propio texto. Es decir, debería pagarse un mes y medio de alquiler si se realizaba durante el primer año, y un mes después del año. En este aspecto, no se realizaba ninguna innovación, salvo la de eliminar el requisito de esperar seis meses para hacer valer este derecho, lo cual realmente hubiera sido beneficioso para los locatarios, de prosperar.

Lamentablemente, y esta omisión también le pesaba al Código Civil y Comercial, el proyecto no fijaba un plazo mínimo de anticipación para la "notificación fehaciente", lo que podría redundar en perjuicio para el inquilino si el contrato fija plazos de sesenta días o superiores. El proyecto formulaba: "Si llegasen a un acuerdo, la parte que desista debe pagar a la otra una indemnización equivalente a un mes de alquiler a la finalización del contrato." Pero en nuestra experiencia el problema se da justamente cuando las partes no llegan a un acuerdo, y en todo caso si lo hacen no se plasma por escrito, en claro perjuicio al inquilino. Por lo tanto, en nada se hubiera beneficiado al inquilino que "no llegó a un acuerdo", que es justamente al que debería protegerse y que hubiera quedado desamparado frente a la especulación de mala fe de un locador o inmobiliaria que no otorgue por escrito las condiciones de renovación. Esta situación también se endereza con la modificación del art. 1221 del Código producto del dictado de la Ley Nº 27.551, ya que la posibilidad de no abonar las indemnizaciones por resolución anticipada, compensan al inquilino frente a la situación de un locador que no fije con suficiente previsión las condiciones de la renovación.

El quinto y último artículo de este primer proyecto de ley, sobre la fijación de índices a los cuales quedaría ligado el precio de los alquileres, fue el que ocasionó mayores debates. La pretensión de fijar un precio mensual que luego se modifique en base a una indexación iba sin dudas a contramano de la prohibición de indexar este tipo de contratos hasta la entrada en vigencia de la Ley Nº 27.551.

Desde algunos sectores se sostuvo que esta regulación era anacrónica, incoherente con las necesidades de controlar la inflación, y que podría golpear duramente al mercado, con funestas consecuencias. No faltaron las críticas relativas a la falta de confianza en los organismos que fijarían los índices, como el INDEC, conformado por funcionarios y empleados administrativos del Poder Ejecutivo, que pudieran supeditar las mediciones a las necesidades políticas del momento.

Históricamente el "congelamiento" de los precios de los alquileres se experimentó durante la primera presidencia de Perón, con resultados muy cuestionables. Desde las ciencias económicas se sostiene que el fenómeno inflacionario no se detiene meramente con leyes que declaren la prohibición de los aumentos de precios.

En ese proceso de debate entre las diferentes organizaciones de representación del sector de los inquilinos, la organización ADCOIN elaboró una serie de proyectos legislativos que fueron tomados en consideración por diputados de distintas fuerzas políticas. Entre los que debemos destacar los proyectos D3282[2] del 19/06/2017 de la diputada Adriana Nazario y el Proyecto D3298[3] del 21/06/2017 de la Diputada Brenda Austin. Ambos introducían propuestas que diferían en el enfoque respecto de la forma adecuada de resolver la problemática en las relaciones entre locadores y locatarios, centradas en los aspectos prácticos de los conflictos tanto extra judiciales como aquellos que transitaban un litigio formal en los tribunales civiles.

La organización ADCOIN[4] elaboró estos proyectos tomando como eje diez propuestas básicas que se presentaban como las de mayor incidencia para la solución de los conflictos más habituales entre las partes, a saber:

1. La especificación los casos en que resulta de aplicación de la normativa de protección al consumidor a los contratos de locación.

2. La fijación de un correo electrónico obligatorio para locador, locatario y/o intermediario.

3. La imposición de las expensas a cargo del propietario, salvo se apodere al inquilino para participar del consorcio.

4. La especificación de la compensación debida al inquilino si la propiedad presenta vicios y por el tiempo destinado a la reparación.

5. La prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés derivados de los contratos de locación.

6. La imposición de una multa al locador o intermediario que diere información inexacta en relación al estado del inmueble.

7. La facultad de resolver el contrato a favor del inquilino sin necesidad de esperar el transcurso de seis meses, la disminución de la indemnización y la regulación del aviso fehaciente en quince días de anticipación.

8. La obligación del locador de devolver todos los gastos (comisión, mudanza, depósito, etc.) para el caso de frustración del contrato por culpa del locador o del intermediario.

9. El tope al interés moratorio en el 0,5% diario aplicable desde el primer día del mes.

10. La obligación del locador de recibir la llave del inmueble en forma incondicional.

Esa enumeración respondía al análisis por parte de ADCOIN de los registros y estadísticas en materia de conflictos entre las partes, y a la experiencia en el asesoramiento a inquilinos, especialmente a quienes alquilan con destino a vivienda familiar. Esas pautas se realizaron en función de mejorar el día a día de los inquilinos argentinos, habiendo recogido los datos de la problemática que atraviesan del asesoramiento diario y permanente de los mismos.

La especificación de los casos de aplicación de la normativa de protección al consumidor a los contratos de locación es el punto más importante esos proyectos que terminaron por ser insumos de la Ley Nº 27.551. La regulación de los alquileres desde hace tiempo forma parte de la órbita del derecho del consumidor en países como Estados Unidos, donde cuentan con importantes organizaciones, como por ejemplo la organización de Inquilinos de California.

En lo concreto, aplicar los principios y la normativa de protección al consumidor implica brindar numerosas herramientas para que el inquilino/consumidor pueda viabilizar sus reclamos y encontrar el debido amparo de la ley, que actualmente se discute, cuando no se le niega directamente en los tribunales.

El Código unificado crea la "categoría" contratos de consumo (título III), en oposición a los "contratos en general" (título II) y en las cuales deben inscribirse todos y cada uno de los "contratos en particular" (título IV), entre los que por supuesto se cuentan los contratos de locación.

Pese a ello se advierte una fuerte resistencia de parte de la doctrina jurídica y la jurisprudencia que la acompaña, para otorgar la calidad de consumidor al inquilino, que en definitiva claramente es la parte más débil y "desinformada" en un contrato de locación, incluso en aquellos de índole comercial (o mejor dicho con destino a ejercer una actividad comercial). Pero especialmente en el caso de la situación con destino a vivienda, en la que la vulnerabilidad de quien debe mudarse a un lugar "desconocido" y "pagar todos los gastos" es incuestionable.

A efectos de la implementación en concreto, la propuesta original consistía en considerar como regla que todo locador es proveedor de un servicio (el de la locación de un inmueble), y todo inquilino es consumidor, admitiéndose prueba en contrario tanto si el locador demuestra que no es proveedor, como si demostrase que el inquilino no es consumidor. Demostrado lo cual se aplicaría la legislación "general", sin la protección especial debida al consumidor.

También de este modo el intermediario o administrador sería pasible de la aplicación de la legislación de consumo, y por lo tanto solidariamente responsable (art. 2 Ley Nº 24.240).

En cuanto a la fijación de un correo electrónica obligatorio para el locador, locatario e intermediario, es una propuesta que se explica en el hecho de que la tecnología brinda la posibilidad al inquilino de poder remitir comunicaciones directas y gratuitas tanto al locador como al intermediario, e incluso acompañar adjuntos (fotografías, videos del inmueble, etc.), que deberán hacer constancia fehaciente de las notificaciones cursadas entre las partes, de ser remitidas a los correos establecidos en los contratos. Frente al incumplimiento de esta obligación se generaría un indicio de incumplimiento en contra del locador, y en beneficio del inquilino. Se ahorra así el costo importante de la carta documento, además de los inconvenientes que suele suscitar el viejo sistema de intercambios epistolares en papel (domicilio inexistente, carta documento rechazada, no retirada, etc.)

Respecto de la fijación de las expensas a cargo del propietario, salvo se apodere al inquilino para participar del consorcio, la propuesta se relaciona con la detección de una mala costumbre de parte de muchos propietarios de "desentenderse" de los gastos de las expensas, y de efectuar los controles al administrador del consorcio, por el mero hecho de que se desentienden de su costo y pago mensual. Esto se termina traduciendo en perjuicio del inquilino, que está obligado a pagar y no tiene derecho a cuestionar.
De allí que se entiende justo y razonable que si el inquilino debe abonar las expensas, tenga la debida representación con voz y voto en el consorcio. Asimismo, el Código debería conceptuar qué significa "expensa ordinaria" y qué significa "expensa extraordinaria", para evitar el problema habitual de que se presenten como "ordinarios" gastos que no lo son, de lo contrario estas discusiones sólo tienen resolución en juicio, con los gastos y problemas que ello ocasiona. Siempre teniendo como parámetro aquél que sea más favorable al inquilino.

También desde ADCOIN se trabajó en relación al problema ocasionado cuando el inmueble presenta vicios, y por el tiempo destinado a la reparación. Si bien el art. 1201 establece la obligación del locador de mantener la cosa locada en buen estado, en los casos de incumplimiento dicha cláusula queda convertida en mera declaración. A través de su modificación se puede facilitar al inquilino un procedimiento para exigir los arreglos o bien descontarlos del precio del alquiler.

Otro punto fundamental, surgido de la comprobación de la práctica abusiva en las grandes ciudades, se relaciona con la prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés derivados de contratos de locación. La situación estaría contemplada por el art. 36 de la Ley Nº 24240 para aquellos contratos de locación a los que se les aplique la normativa consumeril, pero la inclusión expresa le daría una herramienta defensiva a los inquilinos incluso cuando no fueran considerados consumidores.

La multa al locador o intermediario que diere información inexacta en relación al estado del inmueble también es una propuesta que deriva de la aplicación de la normativa consumeril, y que pese a que esta propuesta no fue receptada en la ley finalmente aprobada, entendemos que es aplicable a los contratos de locación comprendidos por la regulación de los contratos de consumo, pudiéndose aplicar los arts. 8 bis y 52 bis para el caso de que locador o intermediario den información falsa acerca del estado del inmueble o de cualquier situación vinculada a la locación, como recibos mal confeccionados, etc.

La propuesta relativa a la facultad de resolver el contrato a favor del inquilino sin necesidad de esperar seis meses y reduciendo las indemnizaciones atienden a las prácticas de estos tiempos de gran movilidad y de facilidad en las publicaciones de avisos de alquiler, además de la proliferación de inmobiliarias y la gran demanda por parte de los inquilinos, por lo que no se justificaría la necesidad de restringir la facultad resolutoria una vez transcurridos seis meses del alquiler. Si bien en la ley vigente se mantiene la espera de los seis meses para que el locatario pueda hacer uso de la facultad resolutoria, las posibilidades de no abonar las indemnizaciones si da aviso con suficiente anticipación, permite que el locatario pueda finalizar un contrato con el que no se sienta cómodo (por ejemplo, porque contenga cláusulas abusivas o no se realice el debido mantenimiento al inmueble), con un gasto menor de dinero.

Finalmente, la propuesta relativa a la obligación del locador de recibir la llave del inmueble en forma incondicional, responde a los numerosos conflictos que derivan en juicios de consignación. Juicios motivados en muchas ocasiones por la pretensión caprichosa de algún propietario o inmobiliaria a condicionar la recepción de la llave del inmueble al cumplimiento de obligaciones abusivas (por ejemplo, que la pintura sea realizada por un determinado pintor, cuya tarifa es notablemente superior a la de mercado, etc.).[5]

Esas propuestas que fundamentaron los proyectos mencionados, se acompañaron asimismo de otros proyectos específicos en materia de regulación provincial. En la órbita de regulaciones no delegadas, los estados provinciales podrían colaborar eliminando muchas de las cargas perjudiciales para los inquilinos, como el caso del impuesto de sellos a las locaciones de inmuebles (si bien en algunas provincias existen exenciones particulares, en el caso de la provincia de Córdoba, están exentos de pago aquellos contratos en los que el monto del impuesto sea inferior a cuatro mil pesos).

Asimismo, las regulaciones relativas a los honorarios de los corredores inmobiliarios, para que el pago no sea en su totalidad a cargo de la parte más débil de la relación contractual, y especificaciones respecto a los gastos de gestión (informes, etc.) que deberían considerarse incluidos en el precio de la comisión, reintegrados a quien los hubiere solventado para el caso de frustración de la operación sin culpa de quien los abonó.

El 6 de noviembre de 2019, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados de la Nación dictaminó un nuevo proyecto que contemplaba cambios en la ley de alquileres. Se consideraron los proyectos de los diputados Horne, Rossi, Sola, Lipovetzky, todos ellos sobre “Contratos de locación”, y se tuvieron a la vista los expedientes 0128-D-2018 (Banfi), 0684-D-2018 (Mestre), 1835-D-2018 (Cabandie), ;2940-D-2018 (Brügge), 4521-D-2019 (Mendoza) y 4754-D-19[6] (Austin).

Días después se sancionó en la Cámara de Diputados el proyecto definitivo, habiéndose logrado un dictamen de consenso entre las distintas fuerzas políticas, con el fin de avanzar con la reforma del Código Civil y Comercial en materia de alquileres.

Siguiendo el devenir del expediente 4754-D-19 podemos corroborar que la mayoría de los aportes relativos a la modificación del Código Civil y Comercial de la Nación, fueron elaborados por una organización cordobesa con experiencia en el trabajo diario con la problemática de los inquilinos. La ONG Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (conocida por su sigla ADCOIN) generó y dio forma a las propuestas prácticas para la mejor protección del inquilino que terminaron siendo receptadas en el dictamen.

Finalmente, el 11 de junio de 2020 se sancionó la ley, que fue su aprobada sin modificaciones en la Cámara de Senadores, en sesión remota y en ausencia de la oposición (paradójicamente, autora del proyecto).

La Ley Nº 27.511 contiene regulaciones que podrían ser la clave para mejorar la situación de los locatarios, dar mayor transparencia a los contratos y asegurar un trato digno en la relación entre las partes que, frente a las necesidades de vivienda de un gran sector de la población, se vuelven una prioridad de nuestra agenda política.

Esta ley que consta de 24 artículos, en su primera parte (arts. 1 al 11) recepta los puntos más importantes propuestos por la organización ADCOIN, y cuyos fundamentos ya fueron explicados. Entre los cuales destacamos:

- Posibilita la constitución de un domicilio electrónico, lo que facilitará enormemente la comunicación entre las partes.

- Establece la obligación de restituir el depósito actualizado.

- Prohíbe que se haga firmar pagarés a los locatarios y/o sus fiadores.

- Define procedimientos para arreglos en el inmueble y para la renovación contractual

- Habilita un procedimiento eficiente frente a la negativa de recepción de la llave por parte del locador. 

Además, otros puntos fundamentales en los que hubo un gran consenso de todas las organizaciones de defensa de los inquilinos, como la extensión del plazo mínimo a tres años (art. 3) y la prohibición de cobrar expensas extraordinarias (art. 8); tanto para dar estabilidad a la parte más débil de la relación contractual como para frenar los abusos respecto del cobro de expensas, que de ninguna manera corresponde abonar a quien se encuentra circunstancialmente en un inmueble.

La ley contiene algunos temas sobre los que habrá que observar su implementación para sacar conclusiones, como las modificaciones al régimen de garantías (art.13) y los proyectos de políticas públicas para el alquiler social (arts. 17 a 20).

El asunto controversial de esta ley es que impone un índice de actualización (art.14) que probablemente generará incertidumbre sobre el monto mensual a abonar por el inquilino (y a cobrar por el locador), y que podría terminar perjudicando a ambas partes de la relación contractual, además de ser contraria a la prohibición de indexación que rige en el país (exceptuada para estos contratos a partir de la vigencia de la ley). Se presenta el riesgo claro de que las buenas intenciones respecto de la intervención estatal en la fijación del precio terminen por favorecer un crecimiento de la inflación, y por lo tanto se perjudique la economía en general, y los intereses económicos de locadores y locatarios en particular. Este punto fue cuestionado desde algunas organizaciones de defensa de inquilinos (e impulsado por otras), desde su primera versión, en el primer proyecto relativo al tema y que reseñamos al comienzo de esta exposición.

Sin dudas el punto más negativo, o mejor dicho la principal falencia de la Ley Nº 27.551, fue haber desperdiciado una gran oportunidad para establecer las pautas claras que especifiquen aquellos casos en los que las locaciones quedan comprendidas por la normativa de protección al consumidor.

 

 

Notas

[1] Abogado. Profesor de Derecho del Consumidor de la Universidad Nacional de Chilecito (UNdeC). Presidente de Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN). Director Delegación Córdoba de Usuarios y Consumidores Unidos (UCU). Director de la Sala de Procesos Colectivos del Colegio de Abogados de Córdoba. Youtube.com/abogadovergara
[2] https://www.hcdn. gob.ar/proye ctos/proye cto.jsp? exp=3282- D-2017
[3] https://www.hcdn .gob.ar/proye ctos/textoCo mpleto.jsp?ex p=3298-D -2017&t ipo=LEY
[4] La asociación civil “Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino” al momento de la elaboración de los proyectos se denominaba “Cámara de Inquilinos de Córdoba”, y bajo ese nombre es mencionada en los proyectos de los diputados que dieron curso a esas propuestas.
[5] En línea con la respuesta jurisprudencial a la problemática: CÁMARA APEL CIV. Y COM 1A (Córdoba) “Va de suyo que -por el objeto acotado de este proceso- la impugnación del depósito judicial sólo puede consistir en la justificación de la negativa a recibir la cosa, oposición que -en virtud del principio de la buena fe y la prohibición del ejercicio abusivo de los derechos- debe cimentarse en la existencia de algún obstáculo que impidiera al locador recuperar inmediatamente la tenencia de la cosa a la fecha en que el locatario pretendió restituirla (por ejemplo, que ella no se encontrara libre de personas o cosas). Cualquier otra causa que el arrendador considere como incumplimiento del contrato no lo autoriza a negarse a recibir la cosa, sino a dejar constancia de la situación fáctica y hacer valer sus derechos en otro proceso. En sentido concordante, se ha expedido la jurisprudencia afirmando que “…si el locatario pretende la devolución de la cosa, aun cuando puedan quedar pendientes conflictos entre las partes respecto del acabado cumplimiento del contrato, el locador no puede negarse a la devolución de la cosa, teniendo solo derecho a dejar constancia de su disconformidad a fin de reclamar por vía independiente sus derechos” (C2CC Cba., “Cooperadora de la Escuela Italo Argentina Dante Alighieri de Intercambio Cultural Argentino Italiano c. Briñón, Ana María”, 06/05/2008, LLC 2008 (agosto), 765).”
[6] Código Civil y Comercial de la Nación. Modificaciones sobre locaciones urbanas (reproducción del expediente 3298-D-17 elaborado en base a las propuestas de ADCOIN)